司法書士の代表的な業務の一つに、不動産の登記業務があります。では、不動産登記とはどういうものかということをご説明します。

不動産登記とは

不動産登記とは、その土地や建物の所有権を設定することで、土地や建物の大きさや形状を記した記録のことを言います。
よく登記簿という言葉を耳にするかと思いますが、登記簿とは登記所に保管されている公簿(世間に公開している記録)のことで、会社の情報が掲載されている商業登記簿、不動産情報が掲載されている不動産登記簿等があります。

不動産登記の必要性とは、我々の不動産(土地や建物)の情報を一般公開するためにあります。つまり、その不動産がどこにどれ程の大きさで存在し、所有者は誰かなどの取引状況を誰でも閲覧できる状態にしておくことで、安全な不動産取引ができるようにする役割があります。不動産登記簿には、土地登記簿と建物登記簿の2種類から構成されており、それぞれ「表題部」と「権利部」に分かれています。さらに権利部が「甲区」と「乙区」に分かれています。もう少し具体的に掘り下げますと、不動産登記は、表題部・権利部甲区・権利部乙区の3部構成ということになり、土地も1筆(1つの土地の単位)ごとに、建物については1戸ごとに登記がなされます。

それぞれの部分には以下の情報が記載されています。

(1)表題部

土地:所在・地番・地目(土地の現況)・地積(土地の面積)
建物:所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積など

(2)権利部(甲区)

所有者に関する事項が記載されています。その不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因(売買、相続など)で所有権を取得したかがわかります。具体的なものとしては、所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分などが記載されます。

(3)権利部(乙区)

抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されています。抵当権設定、地上権設定、地役権設定などです。例えば、住宅ローンを組んでマンションを購入した場合には、そのマンションの乙区に住宅ローンを融資した金融機関の名前や借入金額などが記載されますし、マンションを担保に融資を受けた場合には乙区にその旨が記載されます。

不動産登記は義務ではない

ただ、ここで注意をしておきたいことは、不動産の登記に関して義務付けられているのは、表題部の表示登記です。表示登記義務については、不動産登記法において建物を新築した場合に所有者は1ヶ月以内に登記することを義務付けられていて、違反した場合には10万円以下の過料(罰金)が科せられることになっています。権利部の登記(権利登記)については、このような定めはなく、登記をするかどうかは任意となっています。

しかし、実際には不動産の売買などの取引があった場合には、必ず登記を行うのはどうしてなのでしょうか。その理由は、不動産登記をすることによって第三者に対抗力をつけることが出来るからです。この場合、対抗力というのは、自分の所有権を第三者に対して主張するという意味です。例えば、民法においては不動産の二重売買があった場合に、所有者の要件として先に登記をした人が所有者であるとしています。不動産の権利では最も強力なものは所有権ですので、逆に所有権を主張できない場合には、所有権を主張することが出来ませんので、その不動産を担保にして融資を受けるということは当然出来ないということになります。

このように不動産の所有権移転登記などについては登記義務はないのですが、通常売買などでは一般的に所有権移転登記が行われています。ところが、相続した場合にも所有権移転をしますが、相続登記の場合放置をしてしまうこともあり、その場合にしっかり相続登記をしておかないと、所有権の主張ができないため、トラブルの原因になります。